土地や建物等の不動産の貸付け、どこからが事業？

土地や建物などの不動産の貸付けによる所得は、不動産所得になります。

不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われているかどうかによって、所得金額の計算上の取扱いが異なる場合があります。

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断するとされています。

建物の貸付け

ただし、建物の貸付けについては、貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上、のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として取り扱われます。

駐車場の場合は、明確な基準はありませんが、５台で１室と計算されます。

これらを言い換えれば、「戸建て（一棟物件）×１棟＝アパート（マンション）×２室＝駐車場×10台分」が同じ関係となることになります。

不動産の貸付け、事業の場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点

また、不動産の貸付けが事業として行われている場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち、主なものは下記のとおりです。

(1)賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産の貸付けが事業として行われている場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度に必要経費に算入されます。

(2)賃貸料等の回収不能による貸倒損失は、不動産貸付けが事業として行われている場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分まで遡って、回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

(3)青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合は適用があります、それ以外の場合には適用がありません。

青色申告特別控除について

青色申告特別控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合、正規の簿記の原則による記帳を行うなどの一定の要件を満たすことにより最高55万円の控除を受けることができます。

この55万円の青色申告特別控除を受けることができる人が電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行っている場合は、65万円の青色申告特別控除が受けられます。
なお、それ以外の場合の控除額は最高10万円です。